경매 NPL

◈ NPL접근방법

◎ 경매(강제집행)에 노출된 경우: 부동산지키기 전략

‘채무자 회생법’과 ‘자산유동화에 관한 법률’을 활용하여 부실채권(NPL)을 매입하고,
1) 담보권채권자들의 동의에 의한 분할변제 할 수 있도록 하거나
2) 경매신청의 취하 또는
3) 최소의 자금으로 경매낙찰에 의한 소중한 부동산의 유입 등

로펌 윈앤윈 Fast-Track 기업회생연구소만의 노하우(Know-how)와 법률서비스를 적극 이용하시기 바랍니다.

◎ 경매(강제집행)중지: 채무자 회생법 및 NPL양수(채권자 지위확보) 대응

1) 사업자(기업, 법인) 또는 개인은 은행에 부동산을 담보로 제공하고
2) 은행은 대출신청자가 제공한 부동산에 대출원금과 연체시 발생할 지연손해금을 합한 금액을 채권최고액으로 근저당권 설정을 하면서
3) 채무자에게 대출금을 지급하고
4) 채무자는 은행에 이자를 지급합니다.
5) 채무자가 이자를 2~3회 연체하게 되면
6) 그 이자가 연체된 대출원금을 부실채권(NPL)으로 분류하게 되고 이에 대한 회수를 위해 채무자가 담보로 제공한 부동산의 근저당권을 확정채권으로 자산유동화회사(한국자산관리, 연합자산관리, 우리에프앤아이, 농협자산관리, 에이피, 증권사, 파인트리, 저축은행 등)에 블록으로 입찰을 통해 매각하게 됩니다.
7) 또는 직접 법원에 경매신청을 하여 담보로 제공된 부동산의 경매낙찰을 통해
8) 부실채권에 대한 환가과정을 거쳐 대출금을 회수함과 동시에 잔존채무 발생시 이를 추심하게 되는 것입니다.
9) 부실채권으로 인해 경매 대상이 된 당해 부동산의 근저당권(통상 ‘NPL’이라고 함)을 채무자나 제3자는 자산유동화회사로부터 할인 받아 양수할 수 있고
10) 채무자는 그 근저당권확정채권의 매입으로 확보한 제1순위 혹은 제2, 3순위 근저당권자의 권리를 갖고, 경매매커니즘을 활용하여 되찾을 수 있는 것입니다. 

※ 위와 같은 NPL(Non-performing Loan, 부실채권)의 유통은 고객의 돈을 예탁받아 관리하며 고객이 언제라도 인출을 원할 때 즉시 지급을 할 수 있는 지불준비금을 유지하기 위한 (BIS기준(은행의 자기자본비율규제에 관한 국제적 통일기준)을 준수하기 위한 ‘자산유동화법’에 근거를 두고 있는 것입니다. 부실채권에 대한 회수 즉, 담보로 제공된 부동산의 환가를 위해 근저당권을 확정적으로 양도할 시 채무자에게 통지만 하면 되는 것입니다. 

※ 이러한 근저당권 확정채권을 채무자가 양수하는 방법은 론세일(Loan Sale) 방식과 채무인수방식이 있으며, 이렇게 확보한 근저당권자의 지위를 갖고 경매 또는 회생절차에서 되찾을 수 있는 것입니다. 

위와 같은 NPL자산관리 노하우(Know-how)와 경험은 고난도 지식과 경험, 그리고 법률지식을 필요로 하므로 함부로 흉내내다가 큰 낭패를 당할 수 있으므로 로펌 윈앤윈 Fast-Track 기업회생연구소의 도움을 받아야 하는 것입니다. 신중한 검토와 판단을 하셔야 합니다.​

◎ NPL 구조