법원경매절차

◈ 법원경매의 진행절차​

법원경매란 채권의 만족을 위한 채권자의 신청에 따라 법원이 담보물(부동산, 유체동산 등)을 강제적으로 매각하는 것을 말합니다. 법원경매에는 강제경매와 임의경매 두 종류가 있는데 강제경매는 채무명의(확정된 판결문, 가집행선고부판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 청구의 인낙조서, 공증)에 의한 경매를 말하며, 임의경매는 저당권, 전세권 등의 담보물권에 의한 경매를 말합니다.

(1) 경매신청 및 경매개시결정
채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다.​

(2) 배당요구의 종기결정 및 공고
구 민사집행법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 개정된 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.​

(3) 매각의 준비
환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.​

(4) 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지
위 절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정, 통지, 공고합니다.​

(5) 매각의 실시
1) 기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정합니다.
2) 기간입찰의 경우 매각기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시하지는 않습니다.​

(6) 매각결정절차
매각의 실시 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다. 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고 할 수 있습니다.​

(7) 매각(낙찰)대금의 납부
매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 낙찰자에게 낙찰대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한 내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.​

(8) 배당절차
매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다.

매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.​

(9) 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령
매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납후에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.

또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산등기부상의 일체의 근저당권, 가압류 등의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

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◎ 권리확보방안(이해관계인의 집행 절차상 권리)​

1) 집행에 관한 이의 신청
2) 경매개시결정 등기 후 부동산 침해 방지를 신청할 수 있는 권리
3) 경매개시결정에 대한 이의 신청
4) 이중 경매신청 및 배당요구 신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리
5) 최저 매각가격 외의 매각조건의 변경에 합의 할 수 있는 권리
6) 매각기일에 출석하여 매각기일 조서에 서명, 날인 할 수 있는 권리
7) 매각 결정기일에 매각허가에 관한 의견을 진술 할 수 있는 권리
8) 매각 허부의 결정에 따라 손해를 볼 경우 그 결정에 대하여 즉시 항고 할 수 있는 권리
9) 배당기일의 통지를 받을 권리 및 배당기일에 출석하여 배당에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리와 배당에 대한 합의를 할 수 있는 권리
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◎ 이해관계인의 범위​

1) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구하는 채권자
경매신청을 한 채권자, 이중 경매에서 뒤의 압류채권자, 조세채권에 의하여 압류등기를 한 압류채권자, 집행 정본에 의하여 배당 요구를 한 자

2) 채무자 및 소유자
집행 채무자, 가압류 등기 후 본압류 전에 소유권 이전 등기를 마친 자, 임의 경매에서의 물상 보증인 또는 저당 부동산의 제3 취득자, 파산선고 후 저당권자가 별제권자로서 파산 재단에 속하는 부동산에 대하여 경매 절차를 개시한 파산 관재인(소유자 취급)

3) 등기사항 증명서(등기필증)에 기입된 부동산 위의 권리자
경매개시 결정 기입 등기 당시에 이미 등기가 되어 등기사항증명서에 나타난 용익권자(지상권자, 전세권자), 등기된 임차권자, 담보권자(저당권자, 질권자), 압류등기 전에 등기한 환매권자, 공유지분 경매에서 다른 공유자, 가등기 담보권자, 소유권 이전에 관한 가등기 권리자 등

4) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
(1) 경매개시결정 등기 전에 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 가진 자
(2) 법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 특수지역권자, 건물등기 있는 토지 임차인, 대항력 있는 상가건물 임차인, 경매개시결정 기입등기 후 소유권 취득하거나 용익물권자, 담보권자
(3) 이들은 집행법원에 권리신고를 해야 보호되며, 권리신고를 하지 않으면 이해관계인이 될 수 없습니다.

☞ 이해관계인이 아닌 자
가압류, 가처분권자 및 예고등기에서 소송 원고는 본안 소송에서의 판결확정 이전의 단계에 있는 권리들이기 때문에 이해관계인이 될 수 없습니다.

(1) 가압류 채권자, 가처분권자
(2) 예고등기에서 소송원고: 목적 부동산에 관하여 원인무효로 인한 등기말소 청구소송을 한 경우
(3) 집행력 있는 정본이 없는 배당을 요구한 채권자.
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◎ 이해관계인의 경매집행 절차상 권리​

1) 집행에 관한 이의 신청
2) 경매개시결정 등기 후 부동산 침해방지를 신청할 수 있는 권리
3) 경매개시결정에 대한 이의 신청
4) 이중 경매신청 및 배당요구 신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리
5) 최저 매각가격 외의 매각조건의 변경에 합의 할 수 있는 권리
6) 매각기일에 출석하여 매각기일 조서에 서명, 날인 할 수 있는 권리
7) 매각 결정기일에 매각허가에 관한 의견을 진술 할 수 있는 권리
8) 매각 허부의 결정에 따라 손해를 볼 경우 그 결정에 대하여 즉시 항고 할 수 있는 권리
9) 배당기일의 통지를 받을 권리 및 배당기일에 출석하여 배당에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리와 배당에 대한 합의를 할 수 있는 권리
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◎ 명도소송, 인도명령​

명도소송이란 부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 말합니다.

명도소송의 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이며 명도소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없고 명도소송판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있습니다.

인도명령이란 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속점유하고 있어 예상치 못한 손해를 보게 되었을 경우에 매수인이 법원에 신청해서 채무자, 전소유자, 점유자로부터 그 부동산을 회복하는 것을 말합니다.

그러나, 대항력을 갖춘 임차인 등의 경우처럼 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청 할 수 없습니다.

인도명령의 신청인은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이며 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당부동산을 매수인에게 인도해야 하는데 만약 채무자, 소유자 또는 점유자가 인도명령을 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.​

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◎ 배당이의​

강제집행 절차 중 배당절차에서 배당에 이의가 있는 채권자 또는 채무자는 일정한 경우 배당에 대하여 이의를 제기하는 소를 제기할 수 있는데 이를 ‘배당이의의 소’라고 합니다.

즉, 이러한 소는 배당에 대한 이의를 제기한 자가 배당의 기준이 되는 배당표의 변경을 구하는 소입니다.

이러한 소송의 원고가 될 수 있는 자는 배당기일에 출석하여 배당표에 대해 이의를 신청한 채권자 또는 채무자만 해당하며, 제3자가 배당기일에 출석해 배당표에 이의를 신청하더라도 이는 부적법한 이의신청으로 그에게는 소송을 제기할 원고적격이 인정되지 않습니다(대법원 2002.09.04. 선고 2001다631155 판결).

여기서 ‘배당표’란 대법원 경매 배당절차에서 배당받을 채권자와 채권의 범위, 순위 등의 배당에 관한 내용을 담은 문서로 이는 채권자와 채무자에게 보여주기 위해 배당기일 3일 전에 법원에 비치됩니다. 이러한 배당표 원안에 이의가 있다면 반드시 배당기일에 출석하여 이의를 진술하여야 하는데, 만약 이의가 없으면 배당기일에 배당표가 확정되어 그대로 배당이 이루어집니다.​

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◎ 사해행위취소​

사해행위란 남에게 갚아야 할 빚이 있는 채무자가 고의로 자신이 가지고 있는 부동산 등을 매매, 담보권의 설정, 증여 등을 통해 다른 사람의 명의로 바꾸는 행위를 말합니다.

사해행위취소란 자신의 신용상태가 악화될 것을 미리 예상하고 채무를 면탈하기 위해 자신의 친인척이나 지인들에게 선순위 임차권이나 근저당권을 설정해 준 것을 취소시키는 제도입니다.

채무자의 사해행위로 인해 채권자는 자신의 합당한 권리를 찾지 못하는 경우가 많고 또한 선의로 채무자의 부동산을 매수한 제3자도 손해를 보는 경우가 많습니다.

채권자가 자신의 채권을 확보할 목적으로 채무자의 사해행위에 대해 사해행위취소소송을 제기하는 경우, 선의로 부동산을 매수한 제3자는 자신이 채무자의 사해행위를 모르고 했다는 것을 객관적으로 명확하게 밝히지 못하면 소송에서 승소하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.