대항력

◎ 법정지상권

지상권설정등기를 하지 않아도 성립되는 경우를 말하며, 민법에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 인정합니다.

따라서, 매매나 증여, 경매 등으로 토지와 건물 소유자가 바뀌게 되는 경우 건물주가 일정기간 토지를 이용할 수 있게 하는 권리가 바로 이 법정지상권입니다. 

☞ 법정지상권의 성립 요건
1) 우선 저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인 소유일 것.
2) 매매, 경매 등으로 토지와 건물 소유주가 달라질 것.
3) 토지주인과 건물주 사이에 건물을 철거하기로 하는 특약이 없을 것. 

이상과 같은 충족요건을 갖추어야 합니다.

물론 법정지상권이 성립될 경우 토지소유주는 지료를 받을 수 있습니다. 지료는 보통 당사자간 협의로 정해지며, 여의치 않은 경우 법원에 신청하여 받을 수 있습니다.

◎ 대항력 있는 임차인

“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

예를 들어 A집에 임차인으로 살고 있었는데 어느 날 집주인이(소유주) A집을 다른 사람(매수인)에게 매도하였고 신소유주(매수인)은 임차인에게 일주일 내로 집을 비워 달라고 합니다.

그렇지만 임차인이 이미 매매 이전에 주택을 인도(거주 또는 점유)받아 주민등록(전입신고)만 마쳤다면 쫓겨날 염려는 없습니다. 또한 계약만료 후 나갈 때 매수인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

☞ 대항력의 발생시기

대항력은 임차인이 주택의 인도(거주 또는 점유)와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다. (‘주택임대차보호법’ 제3조 제1항)

‘그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다’는 것은 ‘다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다’는 취지입니다. (대법원 1999. 05. 25. 선고 99다9981 판결)